انتقال منافع عین مستأجره محل کسب و پیشه و تجارت موضوع قانون ۱۳۵۶
مطابق قانون مدنی مستأجر اصولاً می‌تواند منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد یعنی مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد. زیرا در عقد اجاره لازم نیست اجاره‌دهنده حتماً مالک مورد اجاره باشد بلکه کسی که مالک منافع است می‌تواند منافع را اجاره دهد اگرچه ضمن منافع مجبور باشد عین را نیز به تصرف مستأجر دوم بدهد. در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برخلاف قانون مدنی اصل بر عدم اختیار انتقال منافع مورد اجاره توسط مستأجر است مگر اینکه در قرارداد اجاره کتباً این اختیار به او داده شده باشد. لذا اگر اجاره‌نامه بین مالک و مستأجر تنظیم نشده باشد یا در اجاره‌نامه حق انتقال منافع اماکن تجاری به غیر داده نشده باشد و مستأجر بخواهد آن را به دیگری انتقال دهد، فرض‌های مختلفی قابل پیش‌بینی است.
در فرضی که مستأجر بخواهد منافع محل کسب و پیشه را به دیگری انتقال دهد و در اجاره‌نامه این اختیار را نداشته باشد یا اجاره‌نامه‌ای فیمابین تنظیم نشده باشد و مالک مورد اجاره نیز برای انتقال رضایت ندهد باید بابت تخلیه عین مستأجره، حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت نماید. اگر نه راضی به انتقال باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد در این صورت مستأجر می‌تواند برای تجویز انتقال به دادگاه مراجعه کند و مرجع قضایی حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره و تنظیم سند انتقال در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق (در صورتی که اجاره‌نامه سابق رسمی باشد) یا دفترخانه نزدیک ملک (در صورتی که اجاره‌نامه عادی باشد یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را پس از قطعیت به دفترخانه مربوط ارسال می‌کند. همچنین اقدامات انجام گرفته را به مالک اعلام می‌کند. در این صورت مستأجر باید تا شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال دهد، در غیر این صورت حکم صادره فاقد اعتبار قانونی می‌شود.
فرض دوم این است که مستأجر اول علی‌رغم اینکه اختیار انتقال منافع مورد اجاره را ندارد منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال می‌دهد. در فرض قبلی گفته شد مستأجری که اختیار انتقال ندارد مکلف است تحت شرایط مذکور به دادگاه مراجعه و تجویز اجازه انتقال را درخواست کند. حال اگر بدون مراجعه به دادگاه منافع مورد اجاره را انتقال داده باشد مالک می‌تواند درخواست تخلیه مورد اجاره را از دادگاه بخواهد. در این صورت دادخواست تخلیه به طرفیت مستأجر یا متصرف در صورتی که مورد اجاره در تصرف مستأجر جدید باشد به دادگاه تقدیم می‌کند و پس از صدور حکم تخلیه، رأی حسب مورد علیه مستأجر یا متصرف مورد اجاره اجرا می‌شود و در این مورد مستأجر یا متصرف فقط می‌تواند نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را از مالک دریافت کند.
نکات مهم
۱- مدت اعتبار حکم تجویز انتقال منافع مورد اجاره شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی به مستأجر است.
۲- اگر مورد اجاره مالکین مشاعی متعدد داشته باشد، دعوا باید به طرفیت کلیه مالکین اقامه شود یعنی همه مالکین در ستون خوانده دادخواست، طرف دعوا قرار گیرند.
۳- اگر در مقابل دعوای درخواست تجویز انتقال، مالکین مشاع مورد اجاره متعدد باشد و عده‌ای از آنها حاضر به پرداخت کل حق کسب و پیشه مستأجر و تخلیه مورد اجاره باشند، دادگاه می‌تواند با کسب نظر کارشناس و تعیین میزان حق کسب و پیشه و پرداخت آن به مستأجر حکم تخلیه مورد اجاره را صادر کند.
۴- در صورتی که مستأجر علی‌رغم عدم اختیار انتقال منافع مورد اجاره ، آن را انتقال دهد مالک می‌تواند تخلیه مورد اجاره را با پرداخت نصف حق کسب و پیشه از دادگاه بخواهد. سؤال قابل طرح این است که حق کسب و پیشه باید به مستأجر اول داده شود یا مستأجر جدید (متصرف)؟ پاسخ این است که اگر مستأجر اول حق کسب و پیشه را به متصرف جدید انتقال داده باشد به عبارت دیگر مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه از متصرف دریافت کرده باشد، نصف حق کسب و پیشه‌ای که زمان تخلیه توسط مالک پرداخت می‌شود متعلق به متصرف خواهد بود و در غیر این صورت به مستأجر اول تعلق خواهد داشت.
۵- دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه و تجویز انتقال مورد اجاره، دادگاه محل وقوع مورد اجاره است.
جملات کلیدی:
- در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برخلاف قانون مدنی اصل بر عدم اختیار انتقال منافع مورد اجاره توسط مستأجر است.
- اگر مالک مورد اجاره برای انتقال رضایت ندهد باید بابت تخلیه عین مستأجره، حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت نماید.
- اگر مالک نه راضی به انتقال باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد در این صورت مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.
- حکم تجویز انتقال مورد اجاره تا شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی اعتبار دارد.
- دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه و تجویز انتقال مورد اجاره، دادگاه محل وقوع مورد اجاره است.
مطالب مشابه
- دیدگاهتان فقط و فقط در رابطه با همین مطلب باشد.
- لطفا از تایپ فینگلیش بپرهیزید. در غیر اینصورت دیدگاه شما بررسی نخواهد شد.
- هدفتان از ارسال دیدگاه تبلیغ یا بک لینک نباشد. در غیر اینصورت دیدگاه حذف می شود.
- به دیگر توهین و اهانت نکنید.
