محل کسب و پیشه
سرقفلی اماکن تجاری و محل کسب و پیشه
با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قانون‌گذار جهت حمایت از مستأجرین اماکن تجاری در مقابل تخلیه این گونه اماکن برای مستأجرین حقی را تحت عنوان حق کسب و پیشه در نظر گرفت که مطابق آن مستأجرین پس از انقضای مدت قرارداد اجاره می‌توانستند به رابطه استیجاری خود با مالک ادامه دهند و مالک جز در موارد مصرح قانونی نمی‌توانست تخلیه مورد اجاره را از مستأجر بخواهد و در صورت تحقق شرایط قانونی تخلیه، مالک مکلف بود حق کسب یا پیشه با تجارت به مستأجر پرداخت کند.
بنابراین حق کسب و پیشه یا تجارت که در بین عموم مردم به حق سرقفلی نیز معروف شده عبارت است از: حقی که مستأجر اماکن تجاری با حق تقدم در اجاره محل، فعالیت، کارکرد، جمع‌آوری مشتری و اعتبار به دست می‌آورد اعم از اینکه در زمان عقد اجاره مبلغی به مالک پرداخته شده یا نشده باشد.
با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۷۶ قانون‌گذار امتیاز حق کسب و پیشه را از مستأجرین اماکن مسکونی سلب و سرقفلی را جایگزین آن کرد که عبارت از وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجرت ماهیانه یا سالانه از مستأجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم از او دریافت می‌کند. مستأجری که وجه سرقفلی پرداخته است در زمان تخلیه می‌تواند از موجر خود در زمان تخلیه حق سرقفلی به قیمت عادلانه روز را مطالبه کند. با توجه به توضیحات پیش گفته اگرچه حق سرقفلی و کسب و پیشه در بین عامه مردم و حتی حقوقدانان در هم آمیخته است اما دو امتیاز متفاوت هستند که در این مبحث به حق سرقفلی می‌پردازیم:
از تاریخ تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ قراردادهای اجاره اماکن تجاری و محل کسب و پیشه مشمول قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر و قرارداد طرفین قرار گرفتند و در قراردادهایی که ابتدائاً پس از قانون مذکور منعقد می‌شوند به مستأجر حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد. بلکه مطابق شرایط قانونی مستحق دریافت سرقفلی از مالک هستند.
مطابق قانون سال ۱۳۷۶ هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین مستأجری که حق انتقال مورد اجاره به غیر دارد می‌تواند با واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر جدید به عنوان سرقفلی دریافت کند. بنابراین اولاً، مستأجر زمانی استحقاق دریافت سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد که در زمان اجاره، مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخته باشد. ثانیاً، سرقفلی به قیمت عادله روز از کسی قابل دریافت است که مبلغی تحت عنوان سرقفلی به او پرداخت شده باشد و چناچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک ندارد. بلکه باید به موجر خود یعنی مستأجر اول مراجعه نماید.
علاوه بر مواردی که مستأجر در زمان اجاره به مالک یا مستأجر اول سرقفلی پرداخت می‌کند و از این جهت در قبال تخلیه مورد اجاره مستحق دریافت سرقفلی می‌شود، در مواردی اسقاط حق به تنهایی برای مستأجر حق سرقفلی ایجاد می‌کند و مستأجر در قبال اسقاط حقوق قراردادی خود می‌تواند از موجر سرقفلی دریافت کند. شروطی که با اسقاط آن مستأجر می‌تواند مستحق دریافت سرقفلی باشد عبارت است از:
۱- ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله مورد اجاره را به همان مبلغ به او واگذار نماید.
۲- ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک مورد اجاره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید.
چنانچه در عقد اجاره اماکن تجاری و محل کسب و پیشه شروط مذکور به نفع مستأجر در قرارداد قید شده باشند مستأجر می‌تواند در قبال اسقاط شروط مذکور و تخلیه مورد اجاره از موجر خود حق سرقفلی دریافت کند اگرچه مبلغی را تحت عنوان سرقفلی نپرداخته باشد. ( محل کسب و پیشه )
نکات مهم:
۱- در مواردی که مستأجر مستحق دریافت سرقفلی است در صورتی که در مورد میزان آن بین موجر و مستأجر توافق حاصل نشود، با نظر دادگاه به نرخ عادله روز تعیین خواهد شد.
۲- با انقضای مدت قرارداد مستأجری که سرقفلی نپرداخته و حقوق ضمن عقد خود را نیز استیفاء کرده است مکلف است بدون دریافت سرقفلی، مورد اجاره را تخلیه و به موجر تسلیم کند. مگر اینکه با اسقاط حقوق قراردادی مستحق دریافت سرقفلی باشد.
۳- مطالبه هرگونه وجهی غیر از موارد مشروح در روابط استیجاری ممنوع است.
۴- قراردادهای اجاره اماکن تجاری در محل‌های حق کسب و پیشه که قبل از قانون رابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تنظیم شده‌اند از شمول این قانون خارج و حسب مورد تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ یا ماده واحده الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵ هستند. در قراردادهایی که پس از لازم‌الاجرا شدن ماده واحده مذکور منعقد شده‌اند چناچه قرارداد اجاره رسمی باشد اگر مستأجر سرقفلی نپرداخته باشد مستحق سرقفلی نخواهد بود و اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی یا عادی قبل از اجرای ماده واحده تنظیم شده و یا پس از آن به صورت غیر رسمی (عادی) تنظیم شده باشد مستأجر مستحق حق کسب و پیشه است.
۵- اگر قراردادهای اجاره‌ای که مطابق آن مستأجر استحقاق دریافت حق کسب و پیشه دارد پس از لازم‌الاجرا شدن ماده واحده مذکور یا قانون سال ۱۳۷۶ تمدیده شده باشند همچنان تابع قانون سال ۱۳۵۶ بوده و مستأجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه است.
بنابراین:
- حق کسب و پیشه یا تجارت عبارت است از: حقی که مستأجر اماکن تجاری با حق تقدم در اجاره محل، فعالیت، کارکرد، جمع‌آوری مشتری و اعتبار به دست می‌آورد اعم از اینکه در زمان عقد اجاره مبلغی به مالک پرداخته شده یا نشده باشد.
- در مواردی اسقاط حق به تنهایی برای مستأجر حق سرقفلی ایجاد می‌کند.
- با انقضای مدت قرارداد مستأجری که سرقفلی نپرداخته و حقوق ضمن عقد خود را نیز استیفاء کرده است مکلف است مورد اجاره را تخلیه و به موجر تسلیم کند.
- در مواردی که مستأجر مستحق دریافت سرقفلی است در صورتی که در مورد میزان آن بین موجر و مستأجر توافق حاصل نشود، با نظر دادگاه به نرخ عادله روز تعیین خواهد شد.
مطالب مشابه
- دیدگاهتان فقط و فقط در رابطه با همین مطلب باشد.
- لطفا از تایپ فینگلیش بپرهیزید. در غیر اینصورت دیدگاه شما بررسی نخواهد شد.
- هدفتان از ارسال دیدگاه تبلیغ یا بک لینک نباشد. در غیر اینصورت دیدگاه حذف می شود.
- به دیگر توهین و اهانت نکنید.
