همیشه در ساختمان ها و آپارتمان ها بحث های بسیار زیادی وجود دارد که کش مکش های بسیار زیادی را به همراه دارد در این مقاله می خواهیم به صورت مفصل به بررسی قوانین آپارتمان ها بپردازیم:
مطابق اصل چهلم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: «هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر و تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.»
مالکیت در آپارتمان های مختلف یک ساختمان شامل دو قسمت است:
– قسمت‌های اختصاصی که حق استفاده از آن منحصر به یک آپارتمان مخصوص بوده و مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده انحصاری مالک است و شامل هر آنچه در داخل آپارتمان است، انباری، تراس و غیره می‌شود.
– قسمت‌های مشترک که عبارت است از قسمت‌هایی که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد و به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. مانند راه پله‌ها، حیاط، پشت‌بام.
در آپارتمان عموماً در استفاده از قسمت‌های اختصاصی مشکلی به وجود نمی‌آید و هر کسی حق خویش را نسبت به مالکیت خود اعمال می کند و می‌تواند مانع تصرف دیگران شود، به شرطی که در اعمال حق خویش نسبت به قسمت‌های اختصاصی موجبات اضرار همسایگان را فراهم نکند. مالکیت نسبت به قسمت‌های مشترک ساختمان مشاعی است هرچند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد یا از آن قسمت‌ها عبور نماید. همه شرکاء می‌توانند در این قسمت حق خویش را در حدودی که به حقوق سایر شرکاء لطمه نزند اعمال کند. قسمت‌های مشترک عبارتند از:
الف- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب- تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌ها فاضلاب، لوله‌ها از قبیل: (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش، لوله‌های بخاری)، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره.
پ- اسکلت ساختمان (جدارهای فاصله بین قسمت‌های اختصاصی مشترک بین آن قسمت‌ها است مشروط بر اینکه جزو اسکلت ساختمان نباشند.)
ت- درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث- تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اِخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
ج- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح- نمای خارجی ساختمان
خ- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
مدیریت ساختمان (اداره ساختمان)
اعمال حق در قسمت‌های مشترک ممکن است با حقوق سایر شرکاء اصطکاک پیدا کرده و موجب ایجاد اختلاف گردد یا برخی از شرکاء یا متصرفین در تعمیر و نگهداری و یا تأمین هزینه های آن کوتاهی نموده و موجب تضییع حقوق سایرین شوند. بنابراین لازم است از بین مالکین یا اشخاص خارج از ساختمان مدیر انتخاب شود تا تصمیمات مالکین را در اداره و نگهداری ساختمان اجرا کند و به جمع‌آوری هزینه‌ها و شارژ ساختمان اقدام نماید.
در صورتی که تعداد مالکین بیشتر از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین می‌شود و در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین یا اشخاص خارج انتخاب می‌شود. تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع است. تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.
مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند و سهم هر شریک از حق بیمه اگر بین مالکان توافقی صورت نگیرد متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی است.
مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی شرکاء اعلام نمایند.
هزینه‌های ساختمان
هزینه‌های مشترک عبارتند از:
– هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.
– هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران
شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت کنند:
در صورتی که مالکین در مورد محاسبه هزینه‌های مشترک توافقی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا مستأجرین یا متصرفین از هزینه‌های مشترک، آن قسمت که ارتباط با زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشت بام و غیره، مخارج هر واحد آپارتمان متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می‌شود. سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه‌های نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا مستأجرین یا متصرفین تقسیم می‌گردد. البته در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.
تعیین سهم هر یک از مالکین یا مستأجرین با مدیر یا مدیران می‌باشد. اگر آپارتمان اجاره باشد هزینه‌های جاری مشترک بر عهده مستأجر است و اگر مستأجر از پرداخت امتناع کند مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به مستأجر به مالک اصلی نیز مراجعه کنند مگر اینکه به موجب قرارداد اجاره یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک بر عهده مالک باشد که در این صورت مدیر یا مدیران باید به مالک مراجعه کنند.
نکات مهم مسائل ساختمان
۱- در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند کرد.
۲- اگر چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا تراس یا بالکن مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد. هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
۳- هر کس آپارتمانی را خریداری نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا عمل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید حجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک پرداخت شود. هرچند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف‌نظر نماید.
- هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر و تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.
- قسمت‌های اختصاصی که حق استفاده از آن منحصر به یک آپارتمان مخصوص بوده و مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده انحصاری مالک است.
- قسمت‌های مشترک که عبارت است از قسمت‌هایی که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
- در صورتی که تعداد مالکین بیشتر از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین می‌شود و در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین یا اشخاص خارج انتخاب می‌شود.
- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی شرکاء اعلام نمایند.
- هزینه‌های مشترک عبارتند از: هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه و هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
- در صورتی که مالکین در مورد محاسبه هزینه‌های مشترک توافقی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا مستأجرین یا متصرفین از هزینه‌های مشترک، آن قسمت که ارتباط با زیربنای قسمت اختصاصی دارد.
- اگر آپارتمان اجاره باشد هزینه‌های جاری مشترک بر عهده مستأجر است.
مطالب مشابه
- دیدگاهتان فقط و فقط در رابطه با همین مطلب باشد.
- لطفا از تایپ فینگلیش بپرهیزید. در غیر اینصورت دیدگاه شما بررسی نخواهد شد.
- هدفتان از ارسال دیدگاه تبلیغ یا بک لینک نباشد. در غیر اینصورت دیدگاه حذف می شود.
- به دیگر توهین و اهانت نکنید.
