ملک مشاع چیست ؟ افراز و تفکیک به چه معناست؟
در تعریف ملک مشاع باید گفت ملکی مشاع است که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد به این نحو که تک تک افراد در تک تک اجزا ملک شریک باشند .
در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه” گفته می‌شود. منظور از اشاعه این است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت. به عنوان مثال تصور کنید ۲ شریک صاحب یک ملک هستند. به طوری ۴ دانگ آن به طرف اول و ۲ دانگ دیگر به طرف دوم تعلق دارد. در این شرایط امکان تفکیک ۲ دانگ از ۴ دانگ دیگر وجود نخواهد داشت و سهم شخصی که صاحب ۲ دانگ است در میان تمامی ملک پراکنده شده است.
لذا نمی‌توان هیچ گونه اقدامی به منظور تفکیک دانگ‌ها از یکدیگر انجام داد.یا تصور کنید شخصی فوت می‌کند و اموالش بین ورثه تقسیم می‌شود. در این شرایط هر ملک بین تمامی ورثه تقسیم خواهد شد. اگر چه در این میان سهم جنس مذکر دو برابر جنس مونث است، اما آن چیزی که بدیهی است، سهم بردن تمام ورثه از ملک مذکور است. در این وضعیت هیچ حد و مرزی برای سهم ورثه در نظر گرفته نشده است و آنها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع هستند.
نکته قابل توجه این است که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاع به وجود نخواهد آورد. لذا مالکین می‌توانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد.
سبب اشاعه و مالکیت مشاع
سبب اشاعه شرکت دو یا چند نفر در مال یا حقی است.که این شرکت می تواند ارادی باشد مثل شرکتی که از خرید وفروش اموال حاصل می شود ومن وشما ملکی را به صورت مشاع خریداری کرده ایم. یا می تواند قهری باشد مثل شراکتی که برای ورثه بعد از فوت مورث دراموال او به وجود می اید .
آثارمشاع بودن ملک این است که هر یک از مالکان ملک مشاع درهر نقطه از ملک خود می‌تواند به نسبت سهم خود ادعای مالکیت کنند در مقابل ملک مشاع ملک مفروز قرار می گیرد .
ملک مفروز به چه معناست؟
مفروز در لغت به معنی قابل تقسیم است . در حقوق به مالی مفروز گفته می شود که قابلیت تقسیم شدن و جدا شدن را داشته باشد .ملک مفروز همان ملک مشاعی است که تقسیم شده است . یعنی در واقع وقتی مالکان یک ملک مشاع ، تصمیم به تقسیم ، ملک مشاع خود نمایند ، ملک مفروز خواهد بود . ملک مفروز تنها یک مالک دارد و همان مالک درباره تصرفات ملک تصمیم می گیرد . برای روشن تر شدن مفهوم ملک مشاع و ملک مفروز ، فرق ملک مشاع و ملک مفروز را بیان می کنیم .
تفاوت ملک مشاع و ملک
تفاوت های ملک مشاع ومفروز به طریق ذیل است:
● ملک مشاع توسط چند مالک اداره می شود اما ملک مفروز تنها یک مالک دارد .
● تصمیم گیری درباره ملک مشاع ، بر عهده همه مالکان است و بدون رضایت یکی از آنها توافق صورت نمی گیرد اما تصمیم گیری درباره ملک مفروز تنها بر عهده همان مالک است .
● ملک مشاع ، در صورت تقسیم بندی و جدا شدن ، به ملک مفروز تبدیل می شود . یعنی در واقعی ملک مفروز ، تقسیم شده ملک مشاع است
فروش ملک مشاع
ملک مشاع از آنجایی که دارای مالکین متعدد می باشد در فروش آن چالش ها وپیچیدگی های زیادی وجود دارد. اما باید توجه داشت که هر مالک ملک مشاع می تواند در سهم خود تصرف حقوقی کند .یعنی آن را بفروشد یا به دیگری انتقال دهد .ولی تصرف مادی ودست کاری در ملک بدون اجازه سایر شرکا امکان پذیر نمی باشد. سوالی که مطرح می شود این است که چطور میتوان ملکی را از حالت مشاع خارج کرد؟
در جواب باید گفت که افراز یکی از راه های جداسازی ملک مشاع می باشد. همواره مالکان به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند.
منظور از افراز ملک مشاع چیست؟
افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.
طرفین دعوای افراز
دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.
مرجع درخواست افراز
در صورتی که ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد وجریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد به راحتی می توانید از اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد اقدام به افراز ملک مشاع کرد.زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد در غیر این صورت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود..
فرآیند اداره ثبت برای افراز ملک مشاع
در مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست افراز، در اولین مرحله نماینده ثبت به ملک مشاعی که ذکر شده مراجعه می کند. در ادامه بررسی های مامور ثبت بر اساس شماره پلاک ثبتی که در سند مالکیت درج شده است، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارائه می کند. در صورتی که مساحت ملک مورد نظر حد نصاب تعیین شده را دارا باشد، در روزی معین شرکا ، نماینده ثبت و نقشه بردار حضور می یابند و نقشه بردار صورت جلسه ای را تنظیم می کند که به امضای شرکا خواهد رسید. در ادامه نیز نسبت به عملی بودن افراز ملک مشاع توسط نقشه بردار تصمیماتی گرفته خواهد شد.
تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی نباشد باید جهت تصمیم درباره ملک مشاع به دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده است مراجعه کنید و درخواست افراز ملک مشاع کنید.
در برخی از مواقع با وجود مراجعه به اداره ثبتی ملک مورد نظر به دلایلی امکان افراز را ندارد که از جمله این دلایل می توان به مساحت کم ملک اشاره کرد. در این صورت متقاضی ناگزیر است تا با مراجعه به دادگستری نسبت به طرح دعوی اقدام کند
ملک مشاع غیر قابل افراز
در برخی از موارد پس از مراجعه به اداره ثبتی مورد نظر ملک غیرقابل افراز تعیین می شود، در این صورت متقاضی ناچار است با استفاده از گواهی که نشان دهنده افراز ناپذیری ملک است به همراه سایر مدارک مورد نیاز دادخواستی را مبنی بر درخواست فروش ملک را به دادگاه حقوقی حوزه ملک ارسال کند. با توجه به مدارک ارسال شده پرونده ای برای آن ملک تشکیل خواهد شد و دادگاه دستور فروش ملک و افراز آن را خواهد داد .
اصطلاح دیگری که در کنار افراز به کار می رود تفکیک است که در ادامه به بررسی آن می پردازیم.
منظور از تفکیک ملک مشاع چیست؟
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عبارت دیگر تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین ۳۰۰ متری است، آن را به سه قطعه‌ی ۱۰۰ متری تقسیم کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در سه قطع جدید مالکیت خواهند داشت.
تفاوت‌های تفکیک و افراز
- ● در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
- در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.
- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.
- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.
- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض میتوان ادامه اقدام را انجام داد؛ اما اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض کنند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کرده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کند. چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذینفع مبنی بر وصول این حق را قبل از صدورصورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالک آن مستقر می‌شود. بنابراین میتوان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله‌ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.
- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
- در افراز رای صادر می‌شود؛ اما در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی.
- در افراز اجبار حاکم است؛ اما در تفکیک مسامحه.
- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌شود اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.
- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض شود، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال ند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم کند.
پی نوشت :
اپلیکیشن عدلینو یک راه حل بسیار ساده و همیشه در دسترس برای دریافت مشاوره حقوقی و حل مشکلات حقوقی | عدلینو برترین پلتفرم مشاوره حقوقی کشور
مطالب مشابه
- دیدگاهتان فقط و فقط در رابطه با همین مطلب باشد.
- لطفا از تایپ فینگلیش بپرهیزید. در غیر اینصورت دیدگاه شما بررسی نخواهد شد.
- هدفتان از ارسال دیدگاه تبلیغ یا بک لینک نباشد. در غیر اینصورت دیدگاه حذف می شود.
- به دیگر توهین و اهانت نکنید.
