در ادامه قسمت اول باید ها و نبایدهای تنظیم مبایعه نامه و قرارداد ها، پس از ذکر اهمیت توجه به این امر و ذکر اهمیت استفاده از وکلا و مشاوران برای شما احتیاطهای لازم پیش از تنظیم قرارداد و مبایعه نامه را توضیح خواهیم داد:
آنچه مربوط به خریداران است و باید مد نظر قرارداد:
خریدار قولنامه یا مبایعه نامه باید مراقبت های حقوقی زیر را انجام دهد و در خصوص مواد آتی مطمن شود همچون بررسی اصل سند مالکیت ملک، اصل سند خرید و اخذ کپی از آنها یا فتوکپی را با اصل آن را تطبیق دهید، و اینکه فروشنده بر روی فتوکپی، تایید و امضاء کند.
این بررسیها عبارت است از: مطابق بررسی های شما باید مساحت و حدود ملک از جهات مختلف روشن و مشخص باشد.
بررسی اینکه ملک در رهن بانک و یا بیع شرط و توقیف شده از سمت سازمان یا شخصی نباشد.
بررسی اینکه توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن توصیف شده باشد همانند اشعاب آب، انشعاب برق، خط تلفن، انشعاب گاز، پارکینگ، انباری، حق استفاده از حیاط یا پشت بام و امثال اینها.
باید بدانید که استفاده انحصاری مانند حیاط مشاعی به تبع تصرف و استفاده کسی که محل را به ما می فروشد، به معنی دائمی بودن این حق انحصاری نیست و ممکن است سایر شرکای ملک (در آپارتمانها) بعدها مدعی این بخش ها بشوند.
تطبیق دادن مشخصات مالک ملک در سند با مشخصات فروشنده ملک در مدارک شناسایی او و بهتر است فتوکپی شناسنامه نیز به وسیله فروشنده تصدیق و گرفته شود.
بررسی اینکه فروشنده مالک چه بخشی از ملک مورد فروش است و بررسی اینکه فروشنده ملک را به صورت عادی خریداری شده و یا برای مثال در مزایده از اجرای دادگستری با بنیاد مستضعفان و یا ارگان های دیگر برنده و ملک به او منتقل شده است.
خرید املاکی که در مزایده و به صورت مزایده ای خریداری شده اند مورد توصیه و پیشنهاد نمی باشند. به دلیل اینکه با توجه به ویژگی های سیستم قضایی ما و اینکه تقریبا هیچ یک از احکام و هیچ مزایده و حراجی، به طور کامل بی امان از تعرض نیست.
احتمال این موضوع ممکن است که مزایده یا حراجی که فروشنده به موجب آن صاحب ملک شده است و یا حکمی که مبنای مزایده بوده، به هردلیل، ابطال یا نقض و مالک فعلی (خریدار) به تحویل مالک به صاحب اولیه آن کسی که قبل از فروشنده مالک بوده) مکلف و مجبور شود و برای باز پس گرفتن قیمت داده شده که ارزش آن همانند گذشته نیست به دنبال فروشنده که معلوم نیست زنده یا در دسترس باشد. بگردد!
بررسی دلایل سمت فروشنده ملک
گاهی مواقع کسی که قرارداد را امضا می کند، الزاما خود مالک نیست. یعنی میتواند وکیل مالک یا ولی اومانند زمانی که مالک ملک صغیر است یا قیم مالک مث زمانی که وقتی مالک محجور، به این معنا که دیوانه یا سفیه است می باشد. در این صورت ضروری است خریدار به فاکتورهای زیر توجه کند:
اگر فروشنده وکیل مالک است آیا در وکالت نامه حق فروش، و حق گرفتن قیمت معامله، و حق اسقاط خیارات برای او تصریح شده است یا خیر؟
برخی مواقع وکیل فروشنده، به جای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال، تمام اختیاراتی را که از فروشنده گرفته، ضمن وکالت نامه ای به خریدار جدید میدهد، تا خریدار جدید خود شخصأ تشریفات ثبت و انتقال ملک مورد معامله را انجام دهد. در این حالت خریدار جدید باید توجه کند که در وکالت نامه این وکیل حق توکیل غیر، تصریح شده باشد. یعنی خریدار جدید نیز به راحتی بتواند از طریق وکالتنامه آن را به شخص دیگری منتقل کند.
البته در حالت کلی مطابق مطالبی قبلی که در مشاورانلاین ذکر کرده ایم بهتر است از خرید و فروش به صورت وکالت نامه ای بپرهیزید.
وکالتی که در بالا به آن اشاره شد باید بلاعزل باشد و در ضمن، ضمن عقد خارج لازمی بر موکل شرط شود که حق ضم وکیل دیگری را به خریدار (که در این جا وکیل خواهد بود) ندارد و همچنین حق ندارد موضوع وکالت را شخصأ انجام دهد.
این امر به این دلیل است که وکالت عقدی است جایز و هریک از طرفین میتوانند هر زمان که میخواهند از آن خارج شوند ولی در صورتی که عقد وکالت که عقدی جایز است را ضمن عقدی که لازم است مانند بیع (خرید و فروش) قراردهید دیگر طرف مقابل نخواهد توانست هر موقع که دلش خواست نسبت به فسخ عقد اقدام کند.
بهتر است در این زمینه حتما با وکیل یا مشاور خود مشورت کنید و خودسرانه اقدام به این امر نکنید.
مطالب مشابه
- دیدگاهتان فقط و فقط در رابطه با همین مطلب باشد.
- لطفا از تایپ فینگلیش بپرهیزید. در غیر اینصورت دیدگاه شما بررسی نخواهد شد.
- هدفتان از ارسال دیدگاه تبلیغ یا بک لینک نباشد. در غیر اینصورت دیدگاه حذف می شود.
- به دیگر توهین و اهانت نکنید.
